法律援助
借名买房通常指的是实际购房人因不具备购房资格、房屋贷款资格等原因借用他人名义购房，借名人实际支付房款、享受房屋权益，出名人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的行为。总所周知，这种做法在实施过程中有诸多风险，但是面对政府出台的各类限购政策，依然会有人选择铤而走险。
关于借名买房协议的效力问题。法院对于借名买房合同效力的认定，会根据《民法典》总则编及合同编中合同效力的一般性规定进行判断，即行为人是否具有相应的民事行为能力，行为人的意思表示是否真实，合同是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否违背公序良俗。对于规避购房及信贷政策借名协议的效力，上海法院的倾向性观点是：为符合限购政策、为规避信贷政策而借名购买商品房的协议，不宜认定为无效。原因在于：房地产限购政策属于调控政策，具有阶段性、临时性，不属于法律、行政法规的强制性规定，应当充分尊重当事人的意思自治；当事人为获取银行贷款、降低首付款比例或贷款利率而借名买房申办贷款，该行为规避的仅是申办贷款限制或者首付款比例及利率政策，且房屋贷款属于实物抵押贷款，风险相对较低，不能据此认定该行为侵犯了公共利益。因此，上述两类借名买房协议往往会被认定为为有效！当然，如果借名购买的是政策性保障住房（比如经济适用房），不仅扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，也侵害了社会公共利益。根据《民法典》第153条第2款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效，由于国家关于保障性住房的管理及分配属于公共秩序范畴，故该类借名协议无效。
借名人依据合法有效的借名买房协议，要求法院判决确认该房屋归借名人所有，法院一般不会支持。由于法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况及权力限制事项与真实情况保持一致。在借名买房的情况下，不动产登记机关将房屋权属登记在出名人名下，是基于出名人与房屋出售人之间合法有效的买卖合同，因此物权变动合法有效，法院不会以司法确认的方式去否定不动产登记簿的效力。相应的，借名人也无法以借名协议直接否定不动产登记的效力，更加无权要求法院直接作出确权判决。对于此种情况，借名人正确的做法是：首先要求法院依法确认借名买房协议合法有效，然后依据借名买房协议要求判定出名人对借名人负有协助办理房屋过户登记的义务。当然，借名人应当对自身具有购房资格进行举证。如果借名人在法庭辩论终结前获得购房资格，则法院通常会支持其要求出名人配合其办理过户的诉请。反之，如果借名人不具备购房资格，则借名人可以要求解除借名买房协议，并要求出名人退还房价款及房价升值补偿部分。
